リフォームで固定資産税はどうなる？横浜の注意点を徹底解説

「リフォームをすると、固定資産税は上がる？ 下がる？」――横浜で計画中の方がまず知っておきたいのは、税額の決まり方と“変わるきっかけ”です。固定資産税は、家屋と土地の評価額×税率で毎年計算され、横浜では家屋の固定資産税1.4％・都市計画税0.3％が基本（住宅用地は面積に応じた軽減あり）。一方で、増築や大きな性能アップは家屋評価に影響しうるため上がる可能性があり、逆に耐震・省エネ・バリアフリー改修は申告すれば期間限定の減額が使えます。本記事では、一般の方向けに“どの工事がどんな影響を与えるのか”、横浜の実務目線でやさしく解説します。

固定資産税の基本と、リフォームで変わる・変わらないの線引き

最初に「どう計算されるか」を押さえ、そのうえで「どんな工事なら税額が変わりやすいか／変わりにくいか」を見ていきます。横浜は全国標準に沿いつつ、住宅用地の軽減やリフォーム減税の申告期限（原則：完了後3か月以内）など、実務の要点がはっきりしています。迷ったら、①計算式→②土地の軽減→③家屋の評価→④減額制度→⑤申告期限の順に確認しましょう。

税額のきほん｜家屋・土地それぞれの計算と住宅用地の軽減

• 計算の基本：税額＝課税標準額×税率。家屋は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％が目安。
• 住宅用地の特例：200㎡までの「小規模住宅用地」は課税標準が評価額の6分の1（都市計画税は3分の1）。200㎡超の部分は3分の1（都市計画税は3分の2）。
• チェック：土地の軽減は自動適用が基本ですが、利用状況が変わったときは区役所へ確認を。

“税額が上がりやすい”リフォーム｜増築・用途変更・大規模性能アップ

• 面積が増える：増築・ロフト化・ガレージの居室化などは家屋評価が見直され、翌年度から反映されやすい。
• 用途・仕様の大きな変更：外壁・屋根の大幅グレードアップ、設備の恒久的な付加（床暖房の大面積追加など）は評価見直し対象になり得ます。
• 実務の流れ：増改築があると市の調査（家屋調査）の連絡が来ます。日程調整と図面・仕様の提示を用意。

“税額が変わりにくい”リフォーム｜同等交換・維持修繕・内装更新が中心

• 同等グレードの交換：キッチン・給湯機・トイレの通常更新、内装張り替えなどは基本的に評価額への影響は小さめ。
• 維持修繕：劣化部分の修理・防水・塗装など、価値の維持目的は“増価”とみなされにくい。
• 注意：とはいえ範囲や仕様次第で見直し対象になり得るため、迷う場合は事前に区役所税務課へ相談。

“下げられる・抑えられる”リフォーム｜申告で使える減額制度

• 耐震改修：昭和56年以前の家を耐震化すると、翌年度の家屋分が最大1/2減額（条件により都市計画税も軽減）。
• バリアフリー改修：手すり・段差解消・浴室・トイレの改良などで、家屋分が1/3減額（対象者要件あり）。
• 省エネ改修：窓の断熱改修（必須）＋断熱・高効率設備の組合せで、家屋分が1/3（長期優良は2/3）減額（120㎡限度あり）。
• 申告の期限：いずれも工事完了後3か月以内が原則。遅れると適用外になる場合があるため要注意。

ご家庭の予定と申告準備｜「完了→3か月」の逆算がカギ

• 逆算の段取り：完了予定日から逆算し、証憑（増改築等工事証明書・仕様・型式・工事写真・領収）の収集日を先に確定。
• 写真ルール：施工前・途中・完了を同じ角度で。窓や機器は品番ラベル、断熱は露出時の写真を押さえる。
• 窓口確認：区役所税務課家屋担当の提出先・様式・添付書類の最新版を事前照合（印刷してチェック欄を作ると安心）。

【まとめ】

横浜での固定資産税は、土地の軽減（住宅用地の特例）と家屋の評価、そして減額制度の活用で“上げ幅を抑え、下げられる部分は下げる”が基本。増築など評価が上がりやすい工事は事前相談、耐震・省エネ・バリアフリーは完了後3か月以内に申告――この2本柱をおさえ、ご家庭の予定に合わせて証憑を前倒しでそろえれば、ムリなく最適解に近づけます。

横浜で使える減額制度と申告の流れ｜耐震・省エネ・バリアフリー

「リフォームで固定資産税を下げられる？」に答えるのがこの章です。横浜で一般に使えるのは、耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修の3本柱。いずれも“条件を満たしたうえで、工事完了後に所定の期間内（目安：3か月以内）で申告”が必要です。ここでは、対象になる工事の例、必要書類（=証憑）のそろえ方、ご家庭の予定と合わせた進め方を、施主目線でまとめます。

耐震改修の減額｜「安全性アップ」を税で後押し

• 対象になりやすい家：古い基準で建てられた木造などで、耐震診断→補強工事→基準を満たしたことの確認ができる住宅。
• 対象工事の例：耐力壁の新設・補強、基礎の補強、屋根の軽量化など“耐震性を高める”ための工事。
• 必要書類（=証憑）：耐震診断書、補強計画図、工事写真（前・途中・後／釘ピッチ・金物・配筋が分かるもの）、工事契約書・領収書。
• 進め方のコツ：補強位置を現場で変えたら図面と見積をその日のうちに更新。写真は“同じ角度”を徹底。

省エネ改修の減額｜「窓まわり」がカギ

• ポイント：窓の断熱改修（内窓・高断熱窓・ガラス交換など）が“必須”扱いの制度が多く、これに屋根・天井・床の断熱や高効率設備を組み合わせる形が一般的です。
• 対象工事の例：窓・玄関ドアの性能アップ、屋根・天井・床・外壁の断熱材追加、給湯機の高効率化、節湯水栓など。
• 必要書類（=証憑）：製品カタログ・型式表、開口寸法が分かる写真、施工中写真（断熱材の厚み・充填状況）、契約書・領収書。
• よくあるミス：対象外グレードの製品が見積に混ざる、写真にメジャーや品番ラベルが写っていない。

バリアフリー改修の減額｜「暮らしやすさ」を数値化

• 対象になりやすい世帯・工事：手すりの設置、段差解消、出入口拡張、浴室・トイレの使いやすさ向上など。対象者要件がある制度もあるため、事前に確認を。
• 必要書類（=証憑）：理由書（困りごと・動作の説明）、位置・寸法を入れた図、施工前後の同じ角度の写真、契約書・領収書。賃貸は所有者承諾書。
• 押さえどころ：“必要性”が伝わる写真・図面（高さ・幅の数値）を残すと審査がスムーズ。

申告の流れ｜完了→3か月内が目安、書類は先につくる

• 1）完了日を基点に逆算：完了予定日からご家庭の予定を引き、写真撮影・領収の整理・申告書作成の“提出期限”を先に決める。
• 2）書類の箱を先に用意：01_申告書式／02_図面仕様／03_見積契約／04_施工前写真／05_施工中写真／06_施工後写真／07_領収・保証。
• 3）記載ズレを無くす：図面・見積・申告書で品番・数量・性能を統一。迷ったら事業者名義の書類をベースに整える。
• 4）提出先・様式の最新版：提出窓口・様式・添付の最新版を印刷し、チェック欄（□提出済 □不足）を作って抜けを防止。

“上がる・変わらない・下げられる”を見分ける早見表

• 上がりやすい：増築や居室化、面積や仕様が大きく増える工事（家屋評価の見直し対象）。
• 変わりにくい：同等グレードの交換、内装の張り替え、維持修繕（価値の維持目的）。
• 下げられる：耐震・省エネ・バリアフリー改修（条件を満たし、期限内に申告）。

【まとめ】

横浜での減額のカギは、①どの制度の対象になる工事かを先に決める、②必要書類（=証憑）と写真を“前・途中・後”でそろえる、③完了→3か月内（目安）で申告するの3点です。ご家庭の予定に合わせて逆算し、書類の箱を先に作っておけば、短時間で確実に手続きできます。

評価見直しと家屋調査への備え｜連絡が来たらどうする？当日の流れと持ち物

増築や大きな性能アップのリフォームを行うと、翌年度の税額に反映される前に“家屋調査”の連絡が来ることがあります。難しく考えなくて大丈夫。事実が整理された書類と写真を用意し、当日の説明を簡潔にすればOKです。ここでは、連絡が来てから当日までの段取り、現地でよく聞かれるポイント、金額通知後のチェックまでをまとめます。

1. 連絡が来てから当日まで｜段取りの基本

• 日程調整：ご家庭の予定と合わせ、施工を担当した事業者も同席できる日時に。
• 範囲の確認：「どの工事が評価見直しの対象になりそうか」を事前にメモ化（増築面積、ロフト、床暖房の追加など）。
• 書類箱の作成：図面（平面・立面・仕様）、契約・見積、必要書類（=証憑）、写真台帳（前・途中・後）を1冊/1フォルダに。
• 動線の確保：点検口や屋根裏・床下など、見たい場所にすぐ案内できるよう片付けておく。

2. 当日の持ち物チェック（印刷推奨）

• 図面：平面図・断面/天井伏せ・仕上表。増築部分や設備の追加箇所にマーカーで色付け。
• 写真台帳：同一アングルの「前→途中→後」。窓は寸法入り、設備は品番ラベルの接写を添付。
• 数量・面積メモ：増えた床面積、ロフトの有効高さ、床暖房の敷設面積など“数字で説明”できるメモ。
• 契約・見積・領収：対象となる部分だけ抜粋して提示できるよう付箋を。

3. よく聞かれるポイントへの答え方（短く・数字で）

• 増築の面積・用途：「増築は◯㎡で、用途は書斎（居室扱い）です」。用途が変わった場所は明確に。
• 設備の恒久性：「床暖房は◯帖分、埋設型です」。取り外し前提か恒久設置かが問われやすいポイント。
• 材料・等級：「外壁は同等品の貼替（性能変更なし）」「窓は断熱性能が◯→◯へ」。同等交換は“維持目的”を明示。
• 未了・今後の予定：未完部分がある場合は、完了見込みと対象外である旨をはっきり伝える。

4. 金額が出た後に見る場所｜通知書と相談のタイミング

• 納税通知書の確認：前年との増減、家屋・土地の内訳、都市計画税の内訳をチェック。
• 疑問点の洗い出し：「増築面積」「設備の扱い」「同等交換の判断」など、根拠を1枚に整理。
• 相談・問合せ：疑義がある場合は、通知後の相談期間内に区役所へ。写真・図面・数量メモをセットで提示。

5. 事前にできる“上げ幅コントロール”の考え方

• 設計段階での線引き：居室化に当たるか、ロフトの高さ・面積の扱いはどうなるかを先に確認。
• 同等交換の維持更新：性能を大きく変えない更新は、基本“評価増”になりにくい。計画書に意図を明記。
• 減額制度との合わせ技：耐震・省エネ・バリアフリーは、完了後の申告で家屋分を一定期間下げられる。完了→3か月内（目安）を厳守。

【まとめ】

家屋調査は“準備8割”。図面・写真・数字のメモをひとまとめにし、増えた部分／変えていない部分をはっきり線引きして説明すれば十分です。金額が出た後は、通知内容と根拠を照合し、疑問は期間内に相談。設計段階から“上がる可能性のある工事”と“維持更新”を分け、減額制度の申告をセットで計画すれば、税負担の見通しはぐっとクリアになります。

横浜ならではの注意点｜マンション・土地・用途変更・認定住宅の扱い

同じ「リフォーム」でも、マンションか戸建てか／土地の使い方が変わるかで、固定資産税の見え方は変わります。ここでは、横浜で質問の多い4つの論点（マンションの専有・共用の線引き、住宅用地の特例と都市計画税、住まいの用途変更、認定住宅の扱い）を、施主目線で整理します。細かな数値や様式は年度で更新されるため、最終判断は最新の公式案内で確認しましょう。

マンションのポイント｜「専有部の工事」はどこまで？共用部の扱い

• 専有と共用の線引き：室内の内装・設備（キッチン、浴室、内窓など）は専有部に当たりやすい一方、玄関ドア・サッシ外枠・バルコニー・配管立て管は管理規約上、共用部の扱いが一般的です。
• 評価への影響：専有部の「同等交換・維持更新」は税額が変わりにくく、大幅なグレードアップや面積増は見直し対象になり得ます。
• 実務のコツ：着工前に管理規約を確認し、承認書・工事内容の範囲図を用意。写真は室内側中心でOKですが、サッシ等は型式・性能が分かる書類を残すと安心です。

• チェック（短縮版）
  • 管理規約で専有／共用の線引きを確認した
  • 承認書・届出の控えを保存した
  • 見積・図面・写真に品番・性能が一致している

土地と都市計画税｜住宅用地の特例・使い方の変更に注意

• 住宅用地の特例：自宅の土地は面積に応じて課税標準が軽くなる特例があります。建物のリフォーム自体で特例は消えませんが、利用状況が変わると影響します。
• 使い方の変更例：専用住宅の一部を店舗や事務所にした、庭を月極駐車場にした——などは、住宅用地の要件や按分が変わる可能性があります。
• 都市計画税の視点：横浜は都市計画税の課税区域。家屋・土地のそれぞれで課税があり、家屋の評価見直し／土地の利用状況が別々に効いてきます。

• チェック（短縮版）
  • 住居以外へ使い方を変える予定はないか
  • 駐車場・賃貸化など「住宅用地特例」に影響しないか
  • 土地・家屋の内訳で前年と差が出る理由を説明できるか

用途変更・賃貸化のとき｜「住居」から外れると何が起きる？

• 住居→店舗・事務所：一部でも非住宅用途へ転用すると、該当部分は住宅扱いの軽減や要件から外れる場合があります。図面に用途区分を明示しましょう。
• 自宅の賃貸化：長期不在で全体を賃貸に回すなどのときは、居住実態の有無や使用状況の申告が必要になることがあります。
• リフォーム費用の整理：用途が混在する場合、見積・契約・領収を用途別に分けると、説明・証明がスムーズです。

• チェック（短縮版）
  • 用途区分を図面・見積に書いた
  • 賃貸・非住宅部分の面積と設備をメモした
  • 申告窓口へ事前相談の記録がある

認定住宅・長期優良住宅など｜新築と改修の制度を混同しない

• 新築の軽減と改修の減額：新築（や一定の認定住宅）での固定資産税の軽減と、改修による減額（耐震・省エネ・バリアフリー）は別枠の制度です。条件・期間・手続が異なります。
• “認定”の効果：長期優良住宅などの認定は新築時の軽減やローン優遇で効く一方、改修の減額は改修の実態（窓の断熱改修・耐震補強など）で判定されます。
• 書類のそろえ方：認定書の写しは保管しつつ、改修では必要書類（=証憑）（図面・型式・写真・領収）を優先して整えましょう。

【まとめ】

横浜での固定資産税は、マンションの専有/共用の線引き、土地（住宅用地特例・都市計画税）の考え方、用途変更や賃貸化の影響、そして新築時の認定と改修時の減額を混同しないことが肝心です。迷ったら、用途・面積・性能・写真を数字と図で説明できる形に整え、最新の案内で最終確認を。これだけで、税額の「なぜ」がクリアになり、申告・相談もスムーズに進みます。

費用対効果の考え方｜評価増・減額・光熱費まで“ざっくり試算”

リフォームの後に税金がどう変わるかは、「評価が上がる部分」「減額できる部分」「光熱費や維持費の下がり方」を一緒に見たほうが現実的です。ここでは、難しい計算を避けつつ、家計にとって得かどうかを短時間で判断するための“ざっくり試算”の手順をまとめます。ポイントは、①数字を分ける（評価増／減額／光熱費）→②年額に直す→③回収年数の目安を見るの3ステップです。

ステップ1：数字を分けてメモする（入力シート）

• 工事の内訳：増築・ロフト化・床暖房の大追加など「評価が上がりやすい部分」と、耐震・窓断熱・バリアフリーなど「減額申告できる部分」を分けて金額を記録。
• 税率の目安：家屋の固定資産税（例：1.4％）・都市計画税（例：0.3％）をメモ。※最終値は通知で確認。
• 光熱費の変化：窓・断熱・給湯で見込む年間の光熱費低減額（例：▲◯万円/年）。電力・ガスの単価は直近の検針票で。
• 減額の期間：耐震・省エネ・バリアフリーの“減額が効く年数”と上限面積の有無をメモ。

ステップ2：1年あたりの増減額を計算する（家計目線）

• 評価が上がる部分：評価増×（固定資産税＋都市計画税）＝税の“増える見込み（年額）”。
• 減額できる部分：家屋分の減額率×対象面積の範囲＝税の“下がる見込み（年額）”。
• 光熱費の差：省エネ工事で“毎年いくら下がるか”をそのまま年額に。保守費（フィルター・点検）も加減。
• ローン影響：リフォームローンの年返済額（利息分）も参考に。税・光熱費と合わせて“年間の出入り”で考える。

ステップ3：“回収年数”の目安を見る

• ざっくり式：（工事費 − 補助金） ÷ {光熱費の年▲額 ＋ 減額の年▲額 − 税の年＋額} ≒ 回収年数。
• 判断のコツ：回収年数が長めでも、安全（耐震）・健康（温熱環境）・介護のしやすさといった“お金以外の価値”を別軸で評価。
• 期間の切り方：減額が効く年だけでなく、その後（通常税額に戻った後）も光熱費削減が続く点を加味。

入力テンプレ（そのままコピペ用）

• 【評価が上がりやすい工事】内容／金額：＿＿円 → 年＋額：＿＿円/年
• 【減額申告できる工事】内容／対象面積：＿＿㎡／減額率：＿＿ → 年▲額：＿＿円/年（期間：＿＿年）
• 【光熱費の差】電気・ガスの実績から：年▲＿＿円
• 【補助金】見込み：＿＿円 → 実質工事費：＿＿円
• 【ローン】年返済（利息目安）：年＋＿＿円

判断を誤りやすいポイント（短時間でチェック）

• 混在のまま計算：“評価増”と“減額”を同じ工事で相殺計算しない。費用も書類も別々に。
• 写真・図面不足：減額は“証明できること”が前提。前・途中・後の同角度写真と品番の一致を最優先で確保。
• 期限ミス：完了→3か月内（目安）の申告を逃すと、減額が使えないことがある。ご家庭の予定に締切を固定。
• 単価の古さ：光熱費単価やローン金利は直近の数字で。古い単価のまま試算しない。

【まとめ】

“得かどうか”は、評価が上がる部分／減額できる部分／光熱費の差を分けて年額で見るとブレません。入力テンプレに数字を入れ、回収年数の目安と「安全・健康・介護のしやすさ」という別軸で判断すれば、家計と暮らしの両面で納得のいく結論に近づきます。迷ったら、分ける→年額に直す→締切を守るの順で確認しましょう。

総まとめと次の一歩｜“分ける・そろえる・合わせる・順番”で迷わない

ここまでの要点を、最後にもう一度だけ短くそろえます。固定資産税は「評価が上がる工事」「下げられる工事（耐震・省エネ・バリアフリー）」「変わらない工事」をまず分け、書類と写真を前・途中・後でそろえ、ご家庭の予定に段取りを合わせ、契約→申請→着工→実績の順番を守れば大きなつまずきは避けられます。横浜では家屋調査の連絡が来るケースもあるため、図面・写真・数量メモをひとまとめにし、当日は“短く・数字で”説明できる準備をしておきましょう。

提出前ミニチェック（6点）

• 費用の分け方：省エネ／耐震／バリアフリーなど制度ごとに見積・契約・領収を分離。
• 写真ルール：前・途中・後を同一角度で、寸法（メジャー）と品番ラベルが写っている。
• 書類の一致：図面・見積・申請（または申告）で品番・数量・性能が一致。
• 日付の順番：契約→申請→着工→納品→領収→実績の整合が取れている。
• 期限と様式：提出先・様式・添付の最新版を使用（チェック欄つきプリントで最終確認）。
• ご家庭の予定：検査・撮影・停止設備の日が暮らしの予定と重なっていない。

今日やること（3つだけ）

• 準備ボックス：01_申請/申告書式／02_図面仕様／03_見積契約／04_施工前／05_施工中／06_施工後／07_領収・保証 を作る。
• 写真の指示：現場・家族と「同一角度・メジャー・品番ラベル」の3点セットを共有し、抜けが出たら再撮の段取りを決める。
• 問い合わせ送信：窓口・事業者へ、対象可否と必要書類・締切の確認メールをテンプレで送る。

迷ったときの相談先と順番

• 1）区役所の担当窓口：対象工事・様式・添付の最新情報を確認。
• 2）施工事業者：図面・見積・型式の表記統一、写真の撮り直し手配。
• 3）必要に応じて専門家：用途変更・賃貸化・面積按分など判断が分かれる場合の追加相談。

提出メッセージのテンプレ（再掲・簡易版）

• 件名：固定資産税 減額（または評価見直し）に関する提出／横浜市（申請者名・工事項目）
• 本文：①申請/申告の趣旨 ②対象工事と費用の分け方 ③添付一覧（写真・図面・型式・領収） ④不足時の連絡先 ⑤完了日と提出期限

【まとめ】

最後までシンプルに。分ける・そろえる・合わせる・順番の4点を守り、完了から逆算して期限内に動けば、税額の「上げ幅」は抑え、「下げられる部分」は取りこぼさずに済みます。迷ったら準備ボックスに立ち返り、表記の統一と写真の同一角度だけは絶対に崩さない——この姿勢が最短ルートです。

監修者プロフィール

北沢建設㈱ 設計部部長 志村 淳

一級建築士（登録番号: 299381）
一級施工管理技士（番号: 97351122）

専門分野: 住宅設計・施工・耐震改修・商業ビル設計

⇒詳細はこちら

「2025年の建築基準法・省エネ法改正により、家づくりが大きく変わります。 法基準についても参考にしてください。」

横浜のリフォームなら北沢建設