実家の空き家をリフォームして賃貸へ｜横浜での収益化戦略

横浜市では、親から受け継いだ家や長年使っていない実家が「空き家」として手つかずになっているケースが増えています。
年々増加する固定資産税、老朽化による維持コスト、防犯上のリスク――。
放置しているだけでも大きな負担となり、悩みを抱える方は少なくありません。

その一方で、横浜の賃貸需要は依然として高く、空き家を“住める状態”に再生することで、
安定した家賃収入を得られる「資産」へと変えることができます。
築年数が古くても、間取り変更・水回り更新・断熱改修などのリフォームを行うことで、
需要の高い「ファミリー向け賃貸」や「単身向け賃貸」に転用できるケースは多く、
近年は“空き家リフォーム賃貸”が新しい収益化モデルとして注目されています。

この記事では、横浜に実家の空き家を持つ方に向けて、
「リフォームして賃貸化するための基本ステップ」「成功例」「注意点」「収益計画」などを、
北沢建設の実務経験をもとにわかりやすく解説します。

横浜で「空き家リフォーム×賃貸化」が注目される理由

横浜市は人口約370万人という日本最大の政令指定都市であり、
大学・企業・商業施設・交通網が充実しているため、賃貸住宅の需要が非常に高い地域です。
そのため、空き家を活用した賃貸ビジネスには大きな可能性があります。

横浜の賃貸需要は常に安定している

横浜は神奈川県内だけでなく、首都圏全体から多くの人が集まる都市で、
単身者・ファミリー層・高齢者など、幅広い層に賃貸需要があります。

• 大学が多い：慶應・横浜市大・神奈川大学など学生需要が安定。
• 企業数が多い：通勤利便性が高く、単身者の転入が絶えない。
• 子育て世帯：治安が良く学校が多い地域ではファミリー賃貸が人気。

特に東急沿線・JR沿線・相鉄沿線の駅近物件は空室リスクが低く、
古い空き家でもリフォームによって十分競争力を持つことができます。

空き家を放置するリスクが増している

空き家は放置する期間が長いほど、管理コスト・修繕費・劣化スピードが増します。
横浜市では空き家の適正管理が求められ、放置すると次のようなリスクを背負います。

• 固定資産税の負担：住宅用地特例が外れると税額が最大6倍に。
• 資産価値の下落：老朽化が進むほど修繕費が増加。
• 防犯リスク：空き巣や不法投棄のターゲットになりやすい。

「いつか使うかも」と放置し続けるより、
リフォームして賃貸に出すことで“負債を資産に変える”選択肢が生まれます。

リフォームで付加価値を高めやすい市場特性

築古物件でも、間取りを現代仕様にアップデートすることで賃貸価値は大きく向上します。
横浜の賃貸市場は“設備・デザイン重視”の傾向が強く、リフォーム効果が出やすいのが特徴です。

• 水回りの更新：古い空き家でも需要が一気に向上。
• 断熱改修：築古の弱点を補い、光熱費の改善で入居者満足度UP。
• 間取り変更：和室→洋室、LDK化などで現代ニーズに対応。

築40〜50年の木造住宅でも、リフォーム次第で十分に競争力ある賃貸物件へ再生できます。

【まとめ】

横浜は人口規模・住宅需要・生活利便性の高さから、空き家活用のメリットが大きい都市です。
放置すれば負担になる実家の空き家も、リフォームによって“収益を生む資産”へと生まれ変わります。
北沢建設では、現地調査からリフォーム設計、賃貸化まで一貫してサポートし、
横浜の市場特性にフィットした空き家活用を提案しています。

賃貸向けリフォームの種類と収益化のポイント

実家の空き家を賃貸化する際、どこまでリフォームすべきかは悩ましい問題です。
必要以上にコストをかけても家賃に反映しづらく、逆に最低限の改修だけでは入居者が決まらない場合があります。
ここでは、横浜の賃貸市場の視点から「費用対効果の高いリフォーム」を中心に解説し、収益化につながる優先順位を整理します。

賃貸化のために必要な“基本リフォーム”

賃貸住宅として“最低限住める状態”を整えるための改修です。
この段階のリフォームは、空室対策ではなく「賃貸として貸し出すための条件」を満たす目的で行います。

• 水回りの劣化補修：給湯器の交換、配管点検、蛇口・トイレの不具合修繕。
• 安全性の確保：階段の手すり、段差の解消、建具の調整。
• 雨漏り・シロアリ：屋根や外壁の点検、床下の防蟻処理。
• 電気設備の更新：ブレーカー容量の見直し、古い配線の補修。

これらは賃貸募集前の“必須工事”であり、入居者トラブル防止や契約解除リスクの低減につながります。
横浜は海に近い地域や湿気の多い丘陵地もあり、給水・排水・外壁防水の劣化が進みやすいため、入念なチェックが必要です。

入居者が決まりやすくなる“人気リフォーム”

近年の入居者が重視するのは「デザイン性」「清潔感」「使いやすさ」です。
築古物件でも以下の項目を押さえておくと人気が高まり、入居スピードが大幅に向上します。

• 内装の刷新：壁紙・床材の貼り替えで築古感をリセット。
• キッチン更新：単身向けならコンパクトキッチン、ファミリー向けならシステムキッチンが人気。
• 浴室・洗面台の交換：古さが最も目立つ水回りを新しく。
• LDK化の間取り変更：和室を洋室に変更、仕切りを取り除き開放感UP。
• 収納改善：クローゼット化や棚の造作で機能性を高める。

特に横浜ではファミリー世帯の需要が高く「広さ・収納・明るさ」が入居決定に直結します。
間取り変更によるLDK化は、家賃アップにもつながる費用対効果の高いリフォームです。

収益性を左右する“戦略的リフォーム”とは？

賃貸化の目的は「安定した家賃収入を得る」ことです。
そのためには、工事にかける費用と期待できる家賃のバランスを考える必要があります。

• ①：家賃UPにつながる工事を優先する
  • キッチン・浴室・洗面など“見た目と機能”に直結する部分。
  • 若い入居者に人気のアクセントクロス・照明演出。
  • ファミリー世帯向けの間取り改善（2DK→1LDK、3DK→2LDKなど）。
• ②：維持費削減につながる工事を織り込む
  • 断熱改修での光熱費削減は入居者満足度UP。
  • 劣化の多い外壁・屋根の修繕は将来の負担を抑える。
  • 長期的な収益を考えた耐久性重視の仕上げ材選定。
• ③：市場ニーズに合わせた設計にする
  • 大学周辺なら単身者向け。
  • 子育てエリアならファミリー向けに特化。
  • 駅近なら設備重視、郊外なら広さ重視。

これらを整理すると、賃貸向けリフォームで最も重要なのは
「コストをかける場所」と「最小限に留める場所」の見極めです。
北沢建設では、地域の賃貸需要や家賃相場を調査したうえで、
収益性が最大化するリフォーム計画を提案しています。

【まとめ】

賃貸化リフォームを成功させるには、
「必須工事・人気工事・収益工事」の3つの観点で優先順位を整理することが重要です。

• ●基本の改修：安全性・設備の老朽化対策は必須。
• ●人気設備の更新：水回り・内装は入居率を大きく左右。
• ●収益性重視の工事：家賃UPにつながるポイントに投資。

限られた予算の中で何を優先すべきかを見極めることで、
空き家が“安定収入を生む賃貸物件”へと生まれ変わります。
北沢建設では、横浜の市場特性に合わせた最適なリフォームプランをご提案します。

横浜の立地・建物タイプ別に見る空き家リフォーム事例

横浜市内の空き家は、立地や建物タイプによって抱える課題が大きく異なります。
同じ築古住宅でも、丘陵地・駅近・海沿い・狭小住宅など、条件によって必要なリフォーム内容や賃貸戦略は変わります。
ここでは、横浜で実際に多いケースをもとに、立地・建物タイプ別のリフォーム事例をご紹介します。

事例①：丘陵地の戸建てを“ファミリー向け賃貸”へ再生

エリア：横浜市旭区／築38年／木造2階建て
工事内容：間取り変更・断熱改修・外壁補修・水回り交換
丘陵地に多い戸建て空き家。日当たりは良い反面、冬の寒さや湿気、外壁劣化が進みやすいという課題があります。

• 課題：和室中心の間取り、寒さ、老朽化した外壁。
• 対策：2DK→1LDK＋洋室化、断熱材追加、サッシ交換、外壁塗装。
• 結果：ファミリー層に人気の広々LDKとなり、築古ながら空室ゼロで成約。

旭区・瀬谷区・青葉区などは車移動も多く、広さを重視するファミリー層の需要が安定しているため、
「LDK化＋断熱性能UP」が高い効果を発揮します。

事例②：駅近のマンションを“単身者向けデザイナーズ賃貸”へ

エリア：横浜市中区／築30年／分譲マンション
工事内容：内装フルリフォーム・キッチン交換・アクセントクロス
横浜駅・関内・桜木町などの駅近マンションでは、単身者やDINKS向けリフォームが高収益につながります。

• 課題：古い内装で“昭和感”が強く、内見時の印象が弱い。
• 対策：床をフロアタイルへ変更、キッチン入れ替え、照明をダウンライトへ刷新。
• 結果：「おしゃれで暮らしやすい部屋」に生まれ変わり、家賃1.5〜2万円UP。

駅近物件では、構造や間取りは大きく変えず、
「内装・照明・キッチンのアップグレード」が最も費用対効果の高い投資になります。

事例③：海沿いエリアの空き家を“長期安定賃貸”へ再生

エリア：磯子区・金沢区・鶴見区沿岸部
工事内容：防錆・防湿対策／外壁補修／換気改善
海風が当たりやすい地域では、金属部分の腐食・外壁劣化・湿気対策が重要になります。

• 課題：外壁の劣化、金属サッシの腐食、湿気。
• 対策：防水塗料で外壁補修、サッシ交換、換気ルートの改善。
• 結果：建物寿命が延び、賃貸として長期安定運用が可能に。

海沿いは“劣化しやすいが人気の高い立地”という特徴があり、
建物の長期保全リフォーム×賃貸化が成功のポイントです。

事例④：狭小住宅を“高ニーズのコンパクト賃貸”へ

エリア：西区・南区・保土ケ谷区中心部
工事内容：間取り改善／階段下収納／ミニキッチン導入
旧市街地には敷地が狭く、間取りが使いづらい空き家が多く存在します。しかし工夫次第で高需要物件に再生できます。

• 課題：狭い間取り、古い和室、収納不足。
• 対策：階段下収納造作、1R化の軽量間仕切り、明るい内装へ変更。
• 結果：学生・社会人単身者からの問い合わせが増加。

狭小住宅は「サイズより機能性」で勝負できるため、
収納改善＋デザインリフォームが強い魅力につながります。

事例⑤：実家を“二世帯向け賃貸”へ再生

エリア：港北区・青葉区・戸塚区
工事内容：部分二世帯化／玄関増設／水回り増設
築年数が古い実家でも、部分的な二世帯仕様にすることで賃貸ニーズが非常に高まります。

• 課題：古い間取り、同居を想定していない造り。
• 対策：玄関を2つに分ける工事や、洗面台・トイレの増設。
• 結果：家族同士の同居ニーズにマッチし、高家賃での賃貸化に成功。

横浜では、親世代の近くで暮らしたいという「近居需要」が伸びているため、
二世帯対応は収益性が高く、空き家活用の有力な選択肢となります。

【まとめ】

横浜の空き家リフォームは「立地×建物タイプ」で成功の方向性が大きく変わります。
丘陵地ではファミリー需要、駅近では単身者需要、海沿いは建物保全、狭小住宅は機能デザイン重視など、
それぞれの特性に合わせたリフォームを行うことで、賃貸市場で高い競争力を持つ物件に再生できます。

北沢建設では、エリア特性の分析・建物診断・収益計画まで一貫してサポートし、
空き家を“価値ある賃貸物件”へと安全・確実に再生します。

賃貸化で失敗しないための注意点とコスト計画

空き家を賃貸として活用する際、多くの方がつまずくポイントは「費用のかけ方」「工事の優先順位」「運用のリスク管理」です。
賃貸化リフォームは、一般的な自宅用リフォームとは異なり、“収益性”を基準に判断しなければなりません。
ここでは、賃貸化を成功させるために押さえておきたい注意点と、無駄のないコスト計画について詳しく解説します。

修繕工事の優先順位を間違えない

賃貸化で最もよくある失敗が、必要な工事と不要な工事の判断を誤ることです。
入居者が決まるポイントは「見た目」だけではなく、実際に住んだときの“安心感”に直結します。

• 最優先：雨漏り・防水・配管・電気設備などの安全とインフラ。
• 次に重要：水回りの機能性（浴室・洗面・キッチン・トイレ）。
• 最後に検討：デザインリフォーム、壁紙や照明の演出など。

築古の空き家では、配管や屋根が目に見えない部分で劣化していることが多く、
見た目だけリフォームしても入居後にトラブルが発生し、結果的に追加費用が膨らむケースもあります。

“やりすぎリフォーム”に注意する

賃貸化にあたり、リフォームでやりがちな失敗が「グレードを上げすぎる」ことです。
高級設備やデザイン性の高い仕上げを採用しても、必ずしも家賃に反映されるわけではありません。

• NG：高価な無垢材フローリング・ハイグレードキッチンを採用する。
• NG：家賃帯に合わない設備を入れて回収できない。
• OK：入 居者の“満足度”が高い設備やデザインに絞る。

横浜の賃貸市場では1LDK〜2LDKのファミリー層や単身者の需要が強く、
「便利・清潔・明るい」が重視されるため、
必要以上に豪華な設備を導入しても投資回収が難しくなります。

見落としがちな維持費とランニングコスト

賃貸運用では、初期リフォーム費用に加えて“維持費・ランニングコスト”を見落としがちです。
賃貸化を成功させるには、次の項目を事前に計算しておくことが重要です。

• 空き家時の固定資産税：住宅用地特例が適用されるかどうかで大きく変わる。
• 管理会社の手数料：賃料の4〜7％が一般的。
• 修繕積立：毎月一定額を“維持費”として積み立てておく。
• 入退去の原状回復費：次の入居に備えての清掃・補修費。

横浜は“長期入居しやすい街”であるため、維持費を計画的に積み立てることで、
安定した収益運用が可能になります。

賃料設定の基準を間違えない

賃貸化で多い失敗が、「リフォームに費用をかけたから高く貸せるはず」と思い込むことです。
家賃はあくまで周辺相場×立地×間取り×設備で決まります。

• 判断基準：SUUMO・LIFULLなどの相場を必ず確認。
• 注意点：相場より高すぎる家賃は空室リスクが上昇。
• 成功例：相場＋3〜8％の微上げが最も入居が決まりやすい。

北沢建設では、リフォーム後の家賃相場や想定入居者層を分析したうえで、
最適な賃料設定と投資回収ラインを提示します。

補助金・制度の活用で費用を抑える

横浜市や国の制度を利用すると、賃貸化リフォームの費用を抑えられる場合があります。

• 横浜市：空家活用支援制度
  • 老朽化した戸建ての改修・除却に補助金が出るケースあり。
  • 一定基準を満たすリフォームで対象になることがある。
• 国：省エネ補助金
  • 断熱改修・高効率給湯器は補助対象になりやすい。
  • 賃貸でも利用可能な制度が増加している。

制度は年度によって内容が変わるため、
北沢建設では最新情報を確認しながらコスト削減の方法を提案しています。

【まとめ】

空き家の賃貸化で失敗を防ぐためには、
「工事の優先順位」「コストのかけ方」「家賃設定」「維持費」の4つが重要です。

• ●優先順位：安全・水回り・断熱を最優先に。
• ●コスト管理：やりすぎリフォームは回収が難しい。
• ●賃料設定：相場確認と適正レンジが必須。
• ●維持計画：ランニングコストまで見据える。

これらを押さえれば、築古の実家でも安定収入を生む賃貸物件へと生まれ変わります。
北沢建設では、建物診断から収益計画までをワンストップでサポートし、
無理のない賃貸運用を実現します。

北沢建設が提案する“収益化リフォーム”の進め方

空き家の賃貸化は、単にリフォームを行えば成功するわけではありません。
「どんな入居者層を想定するか」「家賃をどの程度に設定するか」「どの工事が収益につながるか」など、
戦略的な計画が欠かせません。
北沢建設では、横浜の地域特性を熟知したプロとして、空き家を“収益を生む資産”へ再生するためのプロセスを確立しています。

STEP1：現地調査と収益診断

まずは建物の状態を正確に把握し、賃貸化に向けた課題やポテンシャルを分析します。
築古住宅では外壁・屋根・配管など見えない部分に不具合が潜んでいることも多く、
表面的な判断だけではリスクが残るため、専門的な診断が重要です。

• 建物の劣化状況：外壁・屋根・床下・配管の状態を確認。
• 市場価値の分析：周辺家賃相場、ターゲット層の需要を調査。
• 収益性の判断：必要工事と家賃設定から投資回収ラインを算定。

収益診断を行うことで、「どこに費用をかければ最も収益が上がるか」を事前に把握でき、
無駄のないリフォーム計画が立てられます。

STEP2：最適プランの設計と見える化

北沢建設では、お客様の目的に合わせた複数のリフォームプランを提案します。
「最低限の費用で賃貸化したい」「家賃を上げられるプランにしたい」など、
目的ごとにプランの最適解は異なります。

• ベースプラン：安全性・耐久性を整える必要最低限の工事。
• 収益向上プラン：水回り更新・間取り変更・収納改善などを含む。
• デザイン強化プラン：競争力を高めたい物件向けの内装デザイン提案。

また、3Dパースや平面図を使って完成イメージを見える化し、
施工後のギャップがないよう丁寧に仕様を決めていきます。

STEP3：自社施工による高品質なリフォーム

設計から施工まで一貫対応する北沢建設では、
現場管理を自社で行い、丁寧かつ確実なリフォームを実現しています。

• 自社職人による施工：細部の仕上がりまで品質を徹底管理。
• 耐久性を重視：賃貸でも長持ちする建材や設備を採用。
• トラブル対策：入居後の不具合を想定した施工で安心運用。

賃貸物件は入居者の入れ替わりがあるため、耐久性とメンテナンス性を重視した施工が重要です。
北沢建設では、将来の修繕負担を軽くするための“長持ちリフォーム”を基本としています。

STEP4：賃貸化に向けた運用サポート

リフォームが完成した後も、スムーズに賃貸運用ができるようサポートを行います。
物件の魅力を最大限に引き出すため、家賃設定やターゲット層の選定などのアドバイスも可能です。

• 家賃設定のサポート：周辺相場と設備グレードを踏まえた提案。
• ターゲット層の明確化：単身者／ファミリー／リモートワーカーなど。
• 管理会社との連携：物件紹介や管理の引き継ぎもスムーズに。

横浜はエリアによって入居者層が大きく異なるため、
ターゲットの明確化は収益に直結する重要ポイントです。

STEP5：アフターサポートと長期的な資産価値の維持

賃貸運用は「リフォームして終わり」ではありません。
長期的に空室を出さず、安定収益を維持するには、定期点検やメンテナンスが不可欠です。

• 定期点検：外壁・屋根・配管などの劣化を早期発見。
• 入居者トラブル対応：小修繕や調整を迅速に対応。
• 設備更新計画：10年スパンで更新時期を計画的に管理。

北沢建設では、賃貸運用後のアフターケアにも力を入れており、
長期的な収益性を支える“土台づくり”まで一貫して対応します。

【まとめ】

実家の空き家を賃貸物件へ再生するには、
「現地調査 → 収益診断 → 最適プラン → 施工 → 賃貸運用 → メンテナンス」
という総合的なプロセスが必要です。

北沢建設では、横浜エリアの市場特性を熟知したプロとして、
物件の価値と収益性を最大化する“収益化リフォーム”をトータルで提案しています。
空き家の活用方法に迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。
将来にわたって安心して収益を得られる賃貸運用の道筋を、わかりやすくご案内します。

まとめ｜空き家は“負担”から“収益”へ生まれ変わる

横浜市では、相続した実家や長年使われていない住宅が空き家として残り、管理負担に悩むケースが増えています。
しかし、空き家はただ維持し続けるだけでなく、リフォームを行うことで“収益を生む資産”へと再生できます。
人口規模・交通利便性・大学や企業の多さといった横浜の特徴は、賃貸需要の安定につながり、
築古住宅でも適切なリフォームを施せば高い競争力を持つ賃貸物件へと変身します。

この記事で解説したように、賃貸化リフォームを成功させるポイントは次のとおりです。

• ●立地と建物タイプを見極める：丘陵地・駅近・海沿い・狭小住宅で戦略は大きく異なる。
• ●費用対効果を重視する：水回りと断熱、LDK化が家賃UPの鍵。
• ●やりすぎリフォームを避ける：家賃に反映しにくい高級設備は不要。
• ●家賃設定は相場基準で：周辺相場＋3〜8％の微上げが最も効果的。
• ●補助金制度を活用：横浜市や国の制度で費用削減も可能。

北沢建設では、現地調査から収益診断、設計、施工、賃貸運用サポート、アフターフォローまで一貫対応。
横浜で培った経験とデータに基づき、「どの工事が収益につながるのか」「どこに予算をかけるべきか」を明確にし、
空き家を最適な形で活用できるようサポートしています。

「空き家をどうするか迷っている」「相続した家が手つかず」「賃貸に出すべきか判断したい」
といった方は、ぜひ北沢建設へご相談ください。
空き家の課題を一つずつ解決しながら、将来にわたって安定した収益を生む“価値ある不動産”へと再生する道筋をご提案します。

横浜のリフォームなら北沢建設